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ForeClosure

Foreclosure

Si recibió un “Lis Pendens” que es una citación de ejecución de hipoteca en el Estado de la Florida. ¿Qué puede hacer ahora?

Un “Lis Pendens” o ejecución de una hipoteca es un tipo de demanda registrada por un prestamista para recoger el dinero atrasado en un préstamo de hipoteca (un préstamo asegurado de su hogar). Después del registrado en la corte su ejecución de hipoteca, usted o una persona en su casa va a recibir una citación de un empleado del sheriff o un empleado privado del prestamista. En la citación está la información de su caso de ejecución de hipoteca. También va a decir dónde y cuándo usted necesita registrar una respuesta en el condado y va a dar más información de sus derechos. No ignore las llamadas o cartas enviadas por su banco. Tome esta situación muy seriamente y trabaje en resolver y aclarar la situación lo más rápido posible. Mantenga un record de toda la correspondencia que recibe, esto le puede ayudar más adelante. Quédese en su casa. Usted podría NO calificar para algunos programas si la propiedad está vacante. Cuando usted recibe sus papeles de ejecución de hipoteca, necesita hacer lo siguiente en los primero 20 días (sea diligente con esto o de lo contrario puede ser demasiado tarde):

  1. Llame a su prestamista para saber cuánto dinero usted está atrasado o debe, y para preguntar por un plan de pagos o una modificación de su actual hipoteca.
  2. Busque ayuda legal. Es posible que usted tenga reclamaciones contra los hechos en el caso.
  3. Archive una respuesta en el condado durante 20 días de calendario máximo en la Florida, cada estado tiene diferentes reglas. Explicando si es correcto el atraso y a que se debió. (Se recomienda que un abogado le ayude con esta carta pero si no puede pagar un abogado, puede visitar las agencias sin ánimo de lucro aprobadas por el departamento de vivienda de Estados Unidos que le pueden ayudar gratuitamente con este proceso). Ver link adjunto y hay agencias que ofrecen servicios en español: http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm?&webListAction=search&searchstate=FL
  4. El estado de la Florida debido al gran número de ejecuciones de hipotecas registradas por los bancos estableció un nuevo programa donde si es una primera vivienda que no está arrendada y tiene el “Homstead Exemption” tendrá la oportunidad de sentarse en un programa de mediación dirigido por una agencia sin ánimo de lucro llamada “The Collins Center” donde ellos le asignaran una fecha para llegar a un acuerdo con el encargado de tomar decisiones en el banco que quiere ejecutar la hipoteca cara a cara. Esta es la oportunidad de llegar a un acuerdo con el banco y el Juez obtendrá un reporte completo de lo que se hablo y tomara la decisión de proseguir o anular la ejecución. Para más información o para preguntar si su caso está en la agencia visite la página www.collinscenter.org
  5. Tener a la mano su PRESUPUESTO MENSUAL  que incluyen todos los gastos de mensuales que su familia completa consumen. Este presupuesto será requerido tanto para negociar con el banco como para la mediación asignada por la corte. En nuestra página web http://nexosglobal.com/materiales.html puede conseguir ayuda de cómo hacer su presupuesto.
  6. Tener a la mano la siguiente información para proveerla al banco, agencia de mediación, o agencia de ayuda:
    • información sobre los ingresos mensuales brutos (antes de pagar impuestos) de su familia incluyendo comprobantes de pago recientes, si los recibe, o documentación de ingresos que usted recibe de otras fuentes.
    • Su más reciente declaración de impuestos.
    • Información sobre sus ahorros y otros activos.
    • Información sobre su hipoteca en primer grado, tal como su estado de cuenta mensual.
    • Información sobre cualquier hipoteca en segundo grado o línea de crédito garantizada por el capital acumulado en la vivienda.
    • Saldos de sus cuentas y pagos mensuales mínimos para cada una de sus tarjetas de crédito.
    • Saldos de sus cuentas y pagos mensuales de todas sus otras deudas como préstamos estudiantiles y préstamos para automóviles.
    • Una carta que describa las circunstancias que causaron que sus ingresos bajaran o sus gastos incrementaran (pérdida de trabajo, divorcio, etc.) si es aplicable.

 

 ¿Cuánto Tiempo Tiene para vivir en la casa?

Desde el día que usted recibió su citación, sin importar si tiene alguna defensa legal contra el caso, usted tiene los siguientes derechos:

  1. Restablecimiento

  • Tiene aproximadamente 90 días desde el día en que usted recibió su citación para reinstalar el préstamo. Usted puede pagar todo lo que necesita pagar para parar la ejecución de hipoteca como: los pagos atrasados, los últimos honorarios, los costos y los honorarios pagados por el prestamista para la ejecución de hipoteca, y otros costos permisibles.
  • En la mayoría de los casos, los prestamistas permitirán voluntariamente que reinstale incluso más allá de este período de 90 días, encima de hasta que el final del período de rescate (véase abajo). Es importante realizar que ese restablecimiento después del período inicial de 90 días está a discreción del prestamista

 

  1. Redención

  • Tiene aproximadamente 7 meses desde el día en que usted recibió su citación para pagar su préstamo por completo, financiando de nuevo el préstamo o vendiendo la casa. Esto se llama el derecho de redimir, y el período de 7 meses se llama el período de redención.
  • A veces puede tener más tiempo. El período de redención también funciona por 3 meses después de que un juicio de la ejecución de hipoteca se incorpora, así pues, dependiendo de cuándo se incorpora un juicio, el período de redención puede funcionar más de los 7 meses de citación.
  • Después del fin del periodo de redención, el prestamista va a vender su casa en una venta de ejecución de hipoteca donde otros pueden hacer una oferta por su propiedad.
  • No tiene ningún control sobre la casa una vez que vaya a la venta. Solamente puede refinanciar, vender la casa, o declararse en bancarrota antes de que la casa se venda en la venta de ejecución de hipoteca.

 

¿Cuales son sus opciones?

A menos que tenga una defensa legal a la ejecución de hipoteca, tiene varias opciones:

  • REINSTATEMENT o Restablecimiento de su hipoteca:
    Esto quiere decir que usted acuerda pagar la cantidad de dinero que no ha podido pagar hasta este momento. Esta opción se cumple muy raramente. El banco le va adherir cuotas atrasadas y cobros de abogados encima de sus pagos atrasados haciendo que esta cantidad sea más de lo que usted espera a pagar mensualmente.
  • WORK OUT o un Arreglo de pago:
    Puede negociar con su banco para poner su cuenta al día. Se encuentran varias opciones disponibles para obtener una negociación aprobada. Vea los siguientes ejemplos:
  • FOREBERANCE es otro tipo de arreglo de pago:
    Puede negociar un pago mensual basado en su situación financiera. Esta estrategia se usa más cuando hay una tragedia o pérdida de trabajo temporal.
  • LOAN MODIFICATION o Modificación: Puede modificar los términos de su préstamo de acuerdo a su situación financiera negociando con el banco bajo los programas de “Making Home Affordable”, puede tardar hasta 6 meses en aprobar, pero durante este tiempo le darán la opción de hacer pagos reducidos donde es necesario no atrasarse y demostrar que pueden hacer el pago sin falta. De lo contrario no calificaría.  
  • PARCIAL CLAIM:
    Usted podría calificar para montar la cantidad de pagos atrasados y aplicarlos o sumarlos al préstamo y resumir sus pagos normales.
  • REFINANCE o refinanciación:
    Si la propiedad tiene plus valía puede refinanciar bajo un Nuevo préstamo con el mismo banco u otros, solo si califica con verificación de ingresos, crédito, etc.
  • DEED-IN LIEU OF FORECLOSURE:
    Pedirle al banco que le reciba la propiedad bajo un deed-in lieu, donde usted solamente le entrega las llaves al banco después de que su banco lo aprueba. Los bancos por lo general no aceptan este método porque ellos no saben si hay algún juicio, cargo o segundas hipotecas sobre la propiedad.
  • BANKRUPTCY:
    Esto debería de ser la última opción. Le salvaría su casa temporalmente solamente. Si usted no puede hacer un solo pago durante este proceso el banco lo pondrá rápidamente de nuevo bajo Foreclosure. Usted va a necesitar una solución permanente para ponerse al día en sus pagos atrasados.
  • FORECLOSURE:
    Usted Puede Elegir No Hacer Nada y que se haga una ejecución (foreclosure) sobre la propiedad. El banco va a tomar posesión legal de su propiedad y de su plus valía. Si no hay plus valía lo más probable es que el banco le cobre todo el monto de la deficiencia. Esto también le arruinará su crédito mucho más que un Short Sale.
  • SHORT SALE:
    El Banco permite y está de acuerdo que usted venda la propiedad por menos de la cantidad que usted debe. Usted comienza y termina la transacción debiendo menos. En la mayoría de casos el banco le perdona la deficiencia o pérdidas monetarias que el banco ha incurrido. Los Bancos en este caso evitan el foreclosure, gastos de abogados y la propiedad se vende por menos de lo que se debe. Los Bancos pagan todos los costos de cierre. Los Bancos le permitirán que se quede en su casa hasta la fecha de cierre esto puede ser de 3 a 6 meses dependiendo de su caso. Durante este tiempo usted puede ahorrar un poco de dinero ya que no estará haciendo pagos mensuales de hipoteca. La cantidad de deuda que ha sido perdonada puede que sea sujeta a impuestos después, o si es una propiedad de inversión (siempre consulte con un Experto en Impuestos)

ADVERTENCIAS:

Una casa en ejecución de una hipoteca atraerá a muchas oportunidades de fraude. Todos los tipos  de propiedades “salvadores” y “ayudantes” y “corredores” y “consejeros” e “inversionistas” le dirán que le ayudan a salvar su hogar, cuando todo lo que están buscando es dinero  rápido. En muchos casos están intentando robar su casa, o la equidad adicional en su casa. Tenga cuidado con “el fraude del rescate de la hipoteca” que viene generalmente en dos formas:

  1. Ayuda Fantasma: Estos son solicitaciones que prometen ayudarle a salir de su ejecución de una hipoteca si paga honorarios preliminares. Los abogados no tienen ninguna intención de parar la ejecución de una hipoteca y le prometen soluciones sólo para que el tiempo pase pero no para que los problemas se solucionen, y luego usted no tiene más tiempo para solucionarlos.
  2. Sale-leaseback o buyback agreement: En este tipo de acuerdo, un “salvador” propondrá que vende su casa a ellos o a otro “inversionista,” alquila la casa, y compra la casa después, generalmente después de un año. El salvador no tiene ninguna intención de vender su casa a usted, sino que por el contrario se propone robar su casa de la equidad. Perderá típicamente su casa y su equidad y hará frente a un desahucio (puesto que no era el dueño de la casa). En la mayoría de los casos, es mejor vender su hogar en un mercado para un precio real y guardar la equidad, más bien que entrar en uno de estos acuerdos.
  3. Si decide hacer una bancarrota: Cuando reciba una citación en una ejecución de hipoteca, va a recibir muchos anuncios en el correo. Muchos serán de los abogados de la bancarrota que ofrecen salvar su hogar con una bancarrota. A pesar de esta presión grande de publicidad, dese cuenta que la bancarrota no trabajará para la mayoría de los prestatarios, por ejemplo, los prestatarios que han sufrido una pérdida permanente de renta, o que no hubieran podido comprar realmente sus hogares la primera vez. Es solamente apropiado para los prestatarios que sufrieron un problema temporal y que ahora están en una posición financiera mejor. La mayoría de las bancarrotas no trabajan: las bancarrotas solamente paran una ejecución de una hipoteca por algunos meses  y cuestan dinero que el prestatario necesita desesperadamente.
  1. Contratar un abogado: Algunas veces los abogados no pueden hacer nada excepto prolongar el proceso pero a la final perderá su casa. Asegúrese de contratar abogados recomendados por personas que han obtenido ayuda positiva con casos anteriores y si ha obtenido buenos resultados. Hay unos cuantos abogados que lo único que hacen es prolongar el proceso y nunca hacen nada para proveerle más opciones. Por eso le recomendamos que en el momento de contratar un abogado le pida referencias y averigüen si tienen alguna queja registrada.

Sugerencias:

  1. No responda a ninguna solicitación que venga a través del correo, teléfono, o en persona. También no responda a ningún cartel en ningún poste o parada de autobús que ofrezcan ayuda de la ejecución de una hipoteca. Si realmente necesita ayuda, busque las buenas recomendaciones, y obtenga ayuda atreves de las agencias certificadas. Recuerde que en el estado de la Florida es considerado ilegal a partir del 31 de Diciembre del 2009 cobrar por adelantado la ayuda a una modificación. Si le piden dinero por adelantado es mejor buscar a alguien que en realidad lo quiera ayudar sin cobrar por adelantado, esto también aplica a la ayuda de los abogados, muchos ofrecen la primera cita sin cobrar, si cobran por adelantado es mejor conseguir uno que no cobre la primera cita.
  1. Nunca haga sus pagos hipotecarios mensuales a nadie que no sea su banco hipotecario sin que ellos lo aprueben de antemano.
  1. Si no habla inglés, lleve un traductor de confianza a cada cita que tiene con cualquier agencia. También tiene el derecho de tener los documentos explicados a usted en su propia lengua.
  2. Lleve a su propio abogado si contrato uno a todas las citas donde necesita firmar documentos para entender lo que está firmando.
  3. No piense que necesita firmar documentos o dar el dinero a cualquier persona que promete ayuda.
  4. Busque  ayuda de una agencia que esté certificada por  HUD y que sean bilingüe, ver pagina: http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm?&webListAction=search&searchstate=FL
  5. Otra página que le puede ayudar para saber si usted califica para una refinanciación o modificación atreves del programa de “Making Home Affordable” : http://makinghomeaffordable.gov/spanish/#refi
  6. Agencia en el estado de la Florida de mitigación: www.collinscenter.org

 

Modificado por: Angela Hernandez

 

 

 

 

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